Приемка квартиры в новостройке:как выявить недостатки

Приемка квартиры — не формальность, а юридический этап исполнения договора участия в долевом строительстве (ДДУ), когда фиксируется соответствие объекта договору и все недостатки.

Разберем, как ее провести и когда стоит звать независимого эксперта.

Недвижимость

Когда застройщик обязан передать квартиру

По общему правилу застройщик передает квартиру после того, как получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию, — но не позже срока, указанного в ДДУ.

Дальше действует четкий порядок:

• застройщик обязан заранее уведомить дольщика о готовности квартиры — как правило, не менее чем за месяц до срока передачи по договору;
• если в ДДУ отдельно прописан срок начала приемки, уведомление должно прийти не менее чем за 14 рабочих дней до этой даты;
• в уведомлении застройщик обязан не только сообщить дату, но и предупредить о последствиях уклонения от приемки.

Получили уведомление — проверьте, какой срок на приемку дает договор. Если срок нигде не прописан, закон дает 7 рабочих дней с момента получения уведомления, чтобы принять квартиру.

Что будет, если проигнорировать уведомление

Уведомление от застройщика –документ, который запускает юридические сроки, который игнорировать не стоит. Если участник долевого строительства без уважительных причин уклоняется от приемки, а застройщик надлежащим образом исполнил свои обязанности, последний при соблюдении требований закона вправе оформить односторонний акт передачи квартиры.

Это невыгодно вам по двум причинам:

1. с момента одностороннего акта риск случайной гибели или повреждения квартиры (пожар, потоп, обрушение) переходит на дольщика — даже если вы там еще не были;
2. если просрочка передачи возникла из-за вашего же уклонения от приемки, застройщик освобождается от неустойки за этот период.

Как подготовиться к осмотру

Приемка квартиры — это полноценная техническая проверка результата стройки, к которой следует качественно подготовиться.

Возьмите с собой:

• договор долевого участия и план квартиры (приложение к ДДУ);
• паспорт (если собственников несколько — паспорта всех участников);
• доверенность, если квартиру принимает представитель;
• телефон с хорошей камерой;
• блокнот;
• рулетку;
• фонарик — пригодится для темных углов и коридоров;
• строительный уровень;
• простой электроприбор или тестер для проверки розеток.

Если квартира приобретается с отделкой, заранее перечитайте спецификацию к договору. Именно она определяет, какие материалы, оборудование и элементы отделки обязан установить застройщик.

Лучше назначать приемку на дневное время, когда естественное освещение позволяет заметить большинство дефектов.

Читайте далее: Покупка квартиры по доверенности: как проверить полномочия

Чек-лист: что проверять в квартире

Осматривайте квартиру последовательно — от входной двери до дальней комнаты, чтобы ничего не пропустить.

Входная дверь

• нет механических повреждений;
• замки работают без заеданий;
• дверь плотно прилегает к коробке, без перекосов;
• уплотнители целые.

Стены, пол и потолок

• нет трещин и сколов;
• нет следов влаги и плесени;
• стены не отклоняются от вертикали, пол — без перепадов по высоте;
• штукатурка, стяжка и отделка ровные и без дефектов.

Если квартира передается с чистовой отделкой, дополнительно проверьте качество окраски, укладки плитки, ламината, установки плинтусов и межкомнатных дверей.

Окна и балконные двери

• стеклопакеты без сколов и трещин;
• ручки и фурнитура работают плавно;
• окно плотно закрывается, без продувания;
• откосы и подоконники в порядке.

Инженерные системы

• вентиляция исправно работает (например, приложив к вентиляционной решетке тонкий лист бумаги — при наличии тяги он должен удерживаться потоком воздуха);
• нет протечек и следов сырости у труб и радиаторов;
• запорная арматура (краны на стояках) работает;
• счетчики на месте и не повреждены.

Электрика

• электрощит и автоматы в порядке, без следов замыкания;
• выключатели и розетки на месте;
• освещение работает, если предусмотрено проектом;
• по возможности проверьте розетки тестером.

Какие дефекты встречаются чаще всего

На практике в новостройках чаще всего находят:

• неровные стены и пол;
• трещины штукатурки;
• сколы и повреждения стеклопакетов;
• плохо отрегулированные, продувающие окна;
• следы протечек и недостатки гидроизоляции;
• дефекты отделочных материалов;
• повреждения сантехники;
• неисправности инженерных коммуникаций.

Не каждый из этих дефектов юридически «существенный», но фиксировать стоит абсолютно всё, что заметили вне зависимости от размера. Это позволит избежать споров о том, когда именно они возникли.

Нужен ли независимый специалист по приемке

Закон не обязывает звать эксперта — вы вправе принимать квартиру самостоятельно. Но если у вас нет опыта в оценке качества строительных работ, помощь профессионального приемщика часто окупается: он находит скрытые недостатки и умеет грамотно их зафиксировать.

Специалиста особенно стоит позвать, если:

• квартира большой площади;
• сделана дорогая чистовая отделка;
• планируется дорогостоящий ремонт;
• квартира бизнес- или премиум-класса;
• у вас есть сомнения в качестве строительства или застройщика в целом.

Специалисты используют тепловизоры, лазерные уровни, влагомеры, приборы для проверки электросети и другое профессиональное оборудование, позволяющее обнаружить дефекты, которые невозможно выявить обычным визуальным осмотром.

Иногда представитель застройщика возражает против присутствия приглашенного специалиста. В этом случае помогает оформленная заранее доверенность на представителя либо письменная фиксация отказа в допуске специалиста — эти обстоятельства могут пригодиться, если дело дойдет до спора.

Как правильно зафиксировать недостатки

Важно не только распознать дефект, но грамотно его оформить, чтобы позже не пришлось ничего доказывать на словах.

Что делать:

• сфотографировать каждый дефект;
• сделать непрерывную видеозапись осмотра: в начале записи назвать дату съемки, адрес и номер квартиры (при наличии), затем последовательно показать все помещения и вслух зафиксировать выявленные недостатки;
• точно указать место расположения недостатка;
• описывать дефекты максимально подробно.

Например, вместо записи «окно неисправно» лучше указать: «в спальне створка окна задевает подоконник, имеется царапина на стеклопакете, ручка поворачивается с усилием».

Все выявленные недостатки должны быть отражены в документе, оформляемом при приемке квартиры (акте осмотра, дефектной ведомости или ином документе, используемом застройщиком). Если дефектов много, их можно оформить отдельным приложением.

Если выявленные недостатки свидетельствуют о несоответствии квартиры требованиям договора или обязательным требованиям законодательства, участник долевого строительства вправе отказаться от подписания передаточного акта до устранения недостатков либо до исполнения застройщиком иных предусмотренных законом требований, например соразмерного уменьшения цены договора или возмещения расходов на устранение недостатков.

Такой отказ не считается уклонением от приемки и не дает застройщику права оформить односторонний передаточный акт до исполнения своих обязанностей.

Обязательно сохраните экземпляры всех подписанных документов, фотографии, видеозаписи и переписку с застройщиком.

Читайте далее: Апартаменты как инвестиция: о чем молчат продавцы

Последствия приемки без должной проверки

Спешка на приемке может дорого стоить. После подписания акта без замечаний доказать, что дефект уже был на момент передачи квартиры, становится значительно сложнее — особенно если речь о повреждениях отделки, окон, дверей или сантехники, поскольку их состояние легко меняется в процессе обычной эксплуатации.

При этом подписанный акт не лишает вас права предъявить претензии по скрытым недостаткам, обнаруженным в течение гарантийного срока. По общему правилу гарантия на квартиру — не менее 5 лет, а на инженерное и технологическое оборудование — не менее 3 лет. Если недостатки выявлены в пределах гарантийного срока и возникли по причинам, существовавшим до передачи квартиры, участник долевого строительства вправе потребовать их безвозмездного устранения либо воспользоваться иными способами защиты, предусмотренными законом.

Что делать, если во время приемки нашли недостатки

Если во время приемки выявлены дефекты, не следует сразу вступать в конфликт с представителями застройщика. Гораздо эффективнее последовательно зафиксировать все нарушения.

Порядок действий:

1. Осмотреть квартиру полностью, не подписывая ничего заранее.
2. Зафиксировать все выявленные недостатки — фото, видео, письменное описание.
3. Добиться, чтобы недостатки попали в акт осмотра или другой документ застройщика.
4. Получить свой экземпляр подписанных документов.
5. Сохранить фото и видео на исходном устройстве.
6. Контролировать сроки устранения недостатков.

Если застройщик отказывается устранять недостатки добровольно или не признает их — вы вправе направить письменную претензию, а при необходимости обратиться в суд.

Следует учитывать, что судебные споры по качеству строительства нередко сопровождаются проведением судебной строительно-технической экспертизы. Поэтому рассмотрение подобных дел может занять продолжительное время. Именно поэтому грамотная фиксация недостатков при первоначальной приемке квартиры значительно повышает шансы на успешную защиту своих прав.

Отдельный момент: если при подписании акта выяснилось, что застройщик нарушил договорный срок передачи квартиры, само подписание акта не лишает вас права позже взыскать неустойку, предусмотренную законом. Порядок такого взыскания — тема отдельного разбора.

Частые вопросы

Можно ли принимать квартиру без осмотра, просто по доверию к застройщику?

Можно, закон этого не запрещает. Но подписанный без замечаний акт резко усложняет доказывание того, что дефект возник до передачи квартиры, а не в процессе вашей эксплуатации.

Сколько времени есть на приемку после уведомления застройщика?

Смотрите срок в самом ДДУ. Если он не указан — 7 рабочих дней с момента получения уведомления.

Что делать, если застройщик не пускает на осмотр специалиста по приемке?

Попробуйте договориться на месте, оформите доверенность на представителя заранее либо зафиксируйте письменный отказ в допуске специалиста — это может иметь значение при дальнейшем споре.

Теряю ли я право на гарантию, если подписал акт без замечаний?

Нет. Подписанный акт не лишает права предъявить претензии по скрытым недостаткам, обнаруженным в течение гарантийного срока — 5 лет на квартиру и 3 года на инженерное оборудование.

Не стоит воспринимать приемку как простую выдачу ключей. Внимательный осмотр квартиры, правильное оформление выявленных недостатков и понимание своих прав позволяют избежать лишних расходов, сохранить возможность предъявления законных требований и существенно снизить риск длительных судебных споров. Если же возникают сомнения в качестве строительства или масштабе выявленных дефектов, помощь независимого специалиста зачастую оказывается оправданной и позволяет принять взвешенное решение.