Договор арендыполное руководство с примерами формулировок

Что такое договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование либо только во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Термины «аренда» и «имущественный наем» в гражданском праве синонимичны.

Ключевые юридические характеристики договора аренды:

• возмездный – арендодатель всегда получает встречное предоставление в виде арендной платы;

• взаимный (синаллагматический) – права и обязанности возникают у обеих сторон, поэтому по общему правилу арендатор не обязан платить, пока арендодатель не передал имущество;

• как правило, консенсуальный – считается заключенным с момента согласования существенных условий, а не с момента фактической передачи вещи. Исключение – аренда транспортного средства, которая по закону сконструирована как реальный договор.

Общие нормы о договоре содержатся в § 1 главы 34 ГК РФ и применяются ко всем видам аренды, если иное не установлено специальными правилами о прокате, аренде транспорта, зданий и сооружений, предприятий и лизинге.

Единственное существенное условие – предмет договора

Формально закон называет существенным только одно условие договора аренды – его предмет (п. 3 ст. 607, п. 1 ст. 432 ГК РФ). Если в договоре нет данных, позволяющих точно определить имущество, подлежащее передаче, условие считается несогласованным, а сам договор – незаключенным.

Что важно учитывать при описании предмета:

• предметом аренды может быть только непотребляемая индивидуально-определенная вещь – то есть та, которая не исчезает и не перерабатывается при использовании и может быть выделена из числа подобных;

• нельзя сдать в аренду вещи, определенные родовыми признаками (после передачи они смешиваются с имуществом пользователя);

• имущественные права, информация, результаты интеллектуальной деятельности не могут быть предметом аренды – для их временного использования заключаются лицензионные договоры, а не аренда;

• допускается аренда части вещи (например, части нежилого помещения или конструктивного элемента здания под рекламную конструкцию);

• для недвижимости и транспорта закон требует повышенной степени индивидуализации – с указанием кадастровых, инвентарных или регистрационных номеров.

Пример формулировки предмета договора:

«Арендодатель обязуется передать Арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 84,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Строителей, д. 12, пом. 3, кадастровый номер 77:01:0001001:1234, поэтажный план и экспликация помещения приведены в Приложении № 1, являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора».

Чем подробнее и однозначнее описан предмет (вплоть до приложения плана или акта осмотра) - тем ниже риск того, что договор впоследствии признают незаключенным.

Стороны договора: арендодатель и арендатор

Арендодателем по общему правилу может быть собственник имущества, а также лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ) – например, доверительный управляющий, комиссионер, опекун (с согласия органа опеки) или уполномоченный орган в отношении государственного и муниципального имущества.

Важные нюансы:

• физическое лицо, систематически извлекающее доход от сдачи имущества в аренду, по закону должно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя;

• договор аренды, заключенный лицом, у которого на момент заключения еще не было права собственности на будущую вещь, не является недействительным по этому основанию – важно лишь, чтобы право собственности возникло к моменту передачи имущества;

• унитарные предприятия и учреждения ограничены в праве сдавать имущество в аренду без согласия собственника – это стоит проверять контрагенту при заключении договора с госструктурами.

К арендатору специальных требований, как правило, не предъявляется – им может быть любое дееспособное физическое лицо, организация или публично-правовое образование.

Исключения касаются отдельных видов аренды: арендатором предприятия может быть только лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью; арендатором жилого помещения (в отличие от найма) – только юридическое лицо.

Пример вводной части договора:

«ООО «Ромашка» в лице генерального директора Иванова И. И., действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и ИП Петров П. П., ОГРНИП..., именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем...»

Форма и государственная регистрация договора аренды

Форма договора аренды регулируется императивными нормами (ст. 609 ГК РФ):

• договор на срок более года, а также договор, в котором хотя бы одна из сторон – юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в простой письменной форме;

• устная форма допустима только между гражданами на срок менее года, если сумма договора не превышает установленный законом лимит для устных сделок;

• договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Классический пример исключения – аренда зданий и сооружений на срок менее года.

Несоблюдение письменной формы само по себе не делает договор недействительным – оно лишь лишает стороны права ссылаться на свидетельские показания в подтверждение условий сделки.

В свою очередь отсутствие обязательной госрегистрации означает, что для третьих лиц договор считается заключенным лишь с момента регистрации – хотя между самими сторонами он действует и подлежит судебной защите уже с момента подписания.

Пример формулировки о госрегистрации:

«Настоящий Договор подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, и считается заключенным с момента такой регистрации. Расходы по государственной регистрации Договора несет Арендатор».

Срок договора аренды

Срок аренды может быть определенным или неопределенным. Если стороны не указали срок в договоре, он по общему правилу считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае по общему правилу любая сторона вправе в любой момент отказаться от договора, предупредив другую сторону:

• за 1 месяц – при аренде движимого имущества;

• за 3 месяца – при аренде недвижимого имущества.

Для отдельных видов аренды закон устанавливает предельные сроки: например, для проката – не более одного года; для лесных участков – от 10 до 49 лет. Если стороны указали срок больше предельного, договор считается заключенным на срок, равный предельному.

Если по истечении срока договора арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает, договор автоматически считается возобновленным на неопределенный срок (ст. 621 ГК РФ), за исключением условия о сроке. Чтобы избежать нежелательной трансформации в бессрочный договор, в текст часто включают условие об автоматической пролонгации на тот же срок.

Пример формулировки о сроке и пролонгации:

«Настоящий Договор заключен на срок 11 (одиннадцать) месяцев с даты подписания Сторонами Акта приема-передачи. Если ни одна из Сторон не позднее чем за 30 (тридцать) календарных дней до истечения срока действия Договора не уведомит другую Сторону письменно о своем намерении прекратить арендные отношения, Договор считается продленным на тот же срок на тех же условиях».

Также стоит помнить о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок (ст. 621 ГК РФ): арендатор, добросовестно исполнявший обязательства, имеет приоритет перед третьими лицами, если письменно уведомит арендодателя о желании продлить договор. Это правило можно исключить в самом договоре.

Арендная плата: как правильно сформулировать условие о цене

В отличие от предмета, условие об арендной плате не относится к существенным условиям в силу закона (кроме аренды зданий и сооружений, где цена – существенное условие). Если размер платы не согласован, применяется цена, обычно взимаемая за аналогичное имущество при сравнимых обстоятельствах.

Закон допускает разные формы арендной платы, и их перечень открытый:

• твердая сумма платежей (периодических или разовых);

• доля продукции, плодов или доходов, полученных от использования имущества;

• предоставление арендатором определенных услуг;

• передача арендатором арендодателю вещи в собственность или в аренду;

• возложение на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества;

• комбинация перечисленных форм.

По общему правилу размер арендной платы можно менять по соглашению сторон не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором – но эта норма диспозитивна, и стороны вправе договориться об ином порядке индексации.

Пример формулировки об арендной плате и индексации:

«Размер арендной платы составляет 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей в месяц, и вносится Арендатором не позднее 5 (пятого) числа расчетного месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя. Арендодатель вправе в одностороннем порядке увеличивать размер арендной платы не чаще одного раза в год, не более чем на 5% от установленной в настоящем пункте при заключении Договора суммы, письменно уведомив об этом Арендатора не менее чем за 30 дней до даты изменения».

Обязанности сторон

Обязанности арендодателя

1. Передать имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению вещи, в срок, установленный договором (а если срок не определен – в течение 7 дней после требования арендатора).

2. Передать имущество со всеми принадлежностями и документами (техпаспорт, сертификаты и т. п.), если иное не оговорено.

3. Предупредить о правах третьих лиц на сдаваемое имущество (аренда, залог, сервитут и т. д.) – невыполнение этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения платы или расторжения договора с возмещением убытков.

4. Отвечать за недостатки переданного имущества, даже если не знал о них при заключении договора, – за исключением недостатков, оговоренных заранее или очевидных при осмотре.

5. Производить капитальный ремонт, если иное не установлено законом или договором.

Обязанности арендатора

1. Своевременно вносить арендную плату. При существенном нарушении сроков (по общему правилу – более двух раз подряд) арендодатель вправе потребовать досрочного внесения платы, но не более чем за два срока вперед, если иное не предусмотрено договором.

2. Использовать имущество по назначению, определенному договором, проявляя заботливость, как к собственному имуществу.

3. Поддерживать имущество в исправном состоянии и производить текущий ремонт, нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором.

4. Вернуть имущество по окончании договора в том состоянии, в котором получил, с учетом нормального износа, либо в состоянии, обусловленном договором. За просрочку возврата арендатор обязан вносить плату за весь период просрочки, а если убытки превышают эту сумму – возместить их сверх платы.

Пример формулировки о текущем и капитальном ремонте:

«Капитальный ремонт объекта аренды осуществляется Арендодателем за свой счет в срок не более 30 рабочих дней с момента возникновения такой необходимости. Текущий ремонт, включая устранение мелких неисправностей и поддержание объекта в исправном состоянии, осуществляется Арендатором за свой счет в течение всего срока действия Договора».

Улучшения арендованного имущества

Улучшения делятся на отделимые (остаются в собственности арендатора) и неотделимые (по общему правилу переходят в собственность арендодателя). Если неотделимые улучшения произведены с согласия арендодателя, их стоимость подлежит возмещению арендатору; без согласия – не возмещается, если иное не предусмотрено договором.

Пример формулировки об улучшениях:

«Неотделимые улучшения арендуемого помещения, произведенные Арендатором без предварительного письменного согласия Арендодателя, переходят в собственность Арендодателя по окончании срока аренды безвозмездно. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных с письменного согласия Арендодателя, возмещается Арендатором Арендодателю не позднее..., либо засчитывается в счет арендной платы по соглашению Сторон».

Субаренда и перенаем

С согласия арендодателя арендатор вправе (п. 2 ст. 615 ГК РФ):

• сдать имущество в субаренду – при этом арендатор остается стороной основного договора, а субарендатор не вправе предъявлять требования напрямую арендодателю;

• передать свои права и обязанности по договору другому лицу – перенаем, который в отличие от субаренды означает замену арендатора;

• передать имущество в безвозмездное пользование, внести арендные права в залог или в уставный капитал.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок основного договора аренды, и автоматически прекращается при досрочном прекращении основного договора (хотя субарендатор в этом случае вправе требовать заключения с ним отдельного договора аренды на оставшийся срок).

Согласие арендодателя на субаренду и перенаем удобно выразить сразу в тексте основного договора – так называемое «генеральное» согласие, освобождающее от необходимости согласовывать каждую конкретную сделку.

Пример формулировки о согласии на субаренду:

«Арендатор вправе сдавать объект аренды (или его часть) в субаренду третьим лицам на срок, не превышающий срок действия настоящего Договора».

Расторжение и прекращение договора аренды

Договор аренды прекращается:

• истечением срока (если он был согласован);

• по соглашению сторон;

• ликвидацией юридической стороны договора (смерть гражданина, напротив, не прекращает договор – права переходят к наследникам);

• досрочно по требованию одной из сторон через суд при существенном нарушении условий договора.

Основания для расторжения по инициативе арендодателя (ст. 619 ГК РФ)

• арендатор существенно или неоднократно нарушает условия использования имущества либо использует его не по назначению;

• существенно ухудшает имущество;

• более двух раз подряд не вносит арендную плату в установленный срок;

• не производит капитальный ремонт, если это его обязанность.

Основания для расторжения по инициативе арендатора (ст. 620 ГК РФ)

• арендодатель не предоставляет имущество либо препятствует пользованию им;

• переданное имущество имеет скрытые недостатки, препятствующие пользованию;

• арендодатель не производит капитальный ремонт, являющийся его обязанностью;

• имущество стало непригодным для использования по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает.

Прежде чем обратиться в суд с иском о расторжении, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости устранить нарушение в разумный срок и предложение расторгнуть договор. Без этих документов суд оставит иск без рассмотрения.

Стороны также вправе предусмотреть в договоре собственные основания для одностороннего отказа – в том числе не связанные с нарушением условий (например, возникновение у арендодателя необходимости самостоятельно использовать имущество).

Пример формулировки о досудебном порядке и одностороннем отказе:

«В случае нарушения Арендатором обязанности по внесению арендной платы более двух раз подряд Арендодатель направляет Арендатору письменное предупреждение с требованием погасить задолженность в течение 10 (десяти) рабочих дней. При неисполнении данного требования Арендодатель вправе отказаться от исполнения Договора в одностороннем внесудебном порядке, письменно уведомив об этом Арендатора не менее чем за 15 (пятнадцать) календарных дней. Договор считается расторгнутым с даты, указанной в уведомлении».

Особенности отдельных видов аренды

Помимо общих правил § 1 главы 34 ГК РФ, закон выделяет специальные виды договора аренды, у каждого из которых есть свои нюансы формулировок:

1. Прокат – арендодателем выступает предприниматель, сдающий имущество в потребительских целях; договор всегда письменный, арендная плата – только в твердой сумме, максимальный срок – один год, правило о преимущественном праве на новый срок не действует.

2. Аренда транспортного средства (с экипажем и без экипажа) – конструируется как реальный договор; распределение обязанностей по ремонту и управлению зависит от того, предоставляется ли экипаж.

3. Аренда зданий и сооружений – цена является существенным условием; договор на срок год и более подлежит государственной регистрации; вместе со зданием, как правило, передаются права на земельный участок под ним.

4. Аренда предприятия – передается имущественный комплекс целиком, включая права требования и долги (с согласия кредиторов); всегда требуется письменная форма и госрегистрация.

5. Финансовая аренда (лизинг) – арендодатель приобретает указанное арендатором имущество у продавца и передает его в аренду, как правило, с последующим правом выкупа.

Типичные ошибки при составлении договора аренды

1. Нечеткое описание предмета аренды – отсутствие адреса, кадастрового номера, площади или плана помещения – прямой риск признания договора незаключенным.

2. Отсутствие условия о сроке приемки и составе документов, передаваемых вместе с имуществом.

3. Смешение арендной платы с коммунальными платежами без выделения собственно платы за пользование имуществом.

4. Игнорирование обязательной госрегистрации для договоров аренды недвижимости на срок год и более.

5. Отсутствие досудебного порядка расторжения – без письменного предупреждения арендодатель не сможет добиться расторжения через суд даже при явном нарушении со стороны арендатора.

6. Неурегулированная судьба неотделимых улучшений – источник большинства споров при возврате арендованного помещения.

Часто задаваемые вопросы

Нужно ли обязательно указывать срок договора аренды?

Нет. Если срок не указан, договор считается заключенным на неопределенный срок, и любая сторона вправе отказаться от него, предупредив другую за 1 месяц (движимое имущество) или 3 месяца (недвижимость).

Можно ли изменить размер арендной платы чаще одного раза в год?

Да, если стороны прямо согласовали в договоре иной порядок или механизм индексации (например, привязку к курсу валюты или ежеквартальный пересмотр).

Обязательна ли государственная регистрация договора аренды нежилого помещения?

Регистрация требуется, если договор заключен на срок год и более. Договоры на меньший срок и договоры на неопределенный срок регистрации не подлежат.

Что будет, если арендатор не вернул имущество вовремя?

Арендатор обязан вносить арендную плату за весь период просрочки возврата, а если фактические убытки арендодателя превышают эту сумму – возместить разницу.

Может ли арендатор сдать имущество в субаренду без согласия арендодателя?

По общему правилу – нет, требуется согласие арендодателя, которое можно выразить заранее в тексте самого договора.