Покупка квартиры по доверенности:как проверить полномочия

Однако именно сделки по доверенности считаются одними из самых рискованных на рынке недвижимости. По статистике судебных споров значительная часть исков о признании сделок недействительными связана именно с проблемами доверенности или злоупотреблением полномочиями представителя.

Это вовсе не означает, что от таких сделок нужно сразу отказываться. Но покупатель должен провести более тщательную проверку документов, чем при обычной покупке квартиры.

Разберем, на что обратить внимание и как максимально снизить риски.

Недвижимость

Что такое доверенность и какие полномочия она дает

Доверенность — это письменное уполномочие, которым один человек (доверитель) предоставляет другому человеку (представителю) право действовать от своего имени.

Важно понимать, что представитель не становится собственником квартиры. Он лишь действует от имени владельца в пределах полномочий, указанных в доверенности.

Именно поэтому главный вопрос для покупателя — действительно ли представитель имеет право совершить именно эту сделку.

Почему сделки по доверенности связаны с повышенным риском

Основная проблема заключается в том, что покупатель фактически взаимодействует не с собственником квартиры, а с другим человеком.

При этом сам собственник может к моменту сделки:

• уже отменить доверенность;
• не знать о продаже квартиры;
• не понимать последствий выдачи доверенности;
• быть введен в заблуждение;
• умереть до совершения сделки.

Кроме того, сама доверенность может оказаться:

• поддельной;
• оформленной с превышением полномочий;
• прекратившей свое действие;
• выданной под влиянием обмана или давления.

Если суд впоследствии признает доверенность недействительной или установит отсутствие полномочий представителя, договор купли-продажи также может быть признан недействительным.

Читайте далее: Приемка квартиры в новостройке: как выявить недостатки

Что обязательно проверить в доверенности

Первое правило — никогда не ограничиваться просмотром копии. На сделке необходимо ознакомиться с оригиналом доверенности. Обратите внимание на следующие сведения.

Дата выдачи

Дата является обязательным реквизитом доверенности.

При отсутствии даты доверенность ничтожна.

Форма доверенности

Доверенность на продажу квартиры должна быть совершена в письменной форме.

Поскольку представитель получает право распоряжаться недвижимостью, такая доверенность, как правило, подлежит нотариальному удостоверению. Именно нотариус удостоверяет личность доверителя, его волеизъявление и оформляет доверенность в соответствии с требованиями закона.

При этом доверенность может быть оформлена не только на бумаге, но и в электронной форме. По просьбе доверителя нотариус изготавливает электронную доверенность, которую доверитель подписывает в присутствии нотариуса простой электронной подписью. Такая доверенность имеет ту же юридическую силу, что и доверенность, оформленная на бумажном носителе.

Помимо нотариуса доверенность может удостоверить иное лицо, например:

• начальник госпиталя, санатория, иного военно-лечебного учреждения — в отношении доверенностей военнослужащих и иных лиц, находящихся на лечении в таких учреждениях;
• командир (начальник) воинской части, соединения, учреждения или военно-учебного заведения — в отношении доверенностей военнослужащих;
• начальник места лишения свободы — в отношении лиц, находящихся в местах лишения свободы;
• руководитель стационарной организации социального обслуживания либо его заместитель — в отношении доверенностей совершеннолетних дееспособных граждан, проживающих в такой организации;
• консульское должностное лицо РФ — при совершении нотариальных действий в отношении граждан, находящихся за пределами России.

Полномочия представителя

Необходимо внимательно прочитать весь текст доверенности.

В ней должно быть прямо указано право представителя:

• подписать договор купли-продажи;
• продать конкретную квартиру;
• получить оплату (если предусмотрено условиями сделки);
• подписывать необходимые документы;
• обращаться в Росреестр;
• получать документы после регистрации.

Отсутствие необходимого полномочия может привести к признанию действий представителя незаконными.

Данные доверителя и представителя

• проверить соответствие паспортных данных, указанных в доверенности, представленным паспортам;
• проверить действительность паспортов на дату проверки посредством сервиса МВД на портале Госуслуг;
• при выявлении любых расхождений или признаков недействительности паспорта запросить дополнительные объяснения и (при необходимости) подтверждающие документы.

Как проверить действительность доверенности

Даже если доверенность оформлена правильно и не вызывает сомнений внешне, рекомендуется проверить ее действительность.

Шаг 1. Проверьте доверенность через официальный сервис Федеральной нотариальной палаты «Проверка доверенности».

По реквизитам доверенности сервис позволяет установить:

• удостоверялась ли такая доверенность нотариусом;
• не была ли она впоследствии отменена доверителем.

Шаг 2. Сверьте сведения, указанные в сервисе, с представленной доверенностью.

Обратите внимание, совпадают ли:

• дата удостоверения доверенности;
• реестровый номер;
• сведения о нотариусе.

Любые расхождения требуют дополнительной проверки.

Шаг 3. Проверьте статус доверенности.

Если сервис показывает, что доверенность отменена, представитель не вправе действовать по такой доверенности. В этом случае совершать сделку или подписывать документы на основании такой доверенности не следует.

Шаг 4. Проверьте QR-код (при его наличии).

На современных нотариальных доверенностях размещается QR-код. Его сканирование позволяет быстро перейти к сведениям о нотариальном документе и использовать их для дополнительной проверки.Начало формыКонец формы

Когда доверенность прекращает действовать

Даже правильно оформленная доверенность может перестать действовать.

Наиболее распространенные основания прекращения доверенности:

• истечение срока действия;
• отмена доверенности доверителем;
• отказ представителя от полномочий;
• смерть доверителя;
• смерть представителя;
• признание доверителя или представителя недееспособным, ограниченно дееспособным либо безвестно отсутствующим;
• введение процедуры банкротства гражданина в случаях, предусмотренных законом.

Особое внимание следует уделить ситуации со смертью доверителя.

Иногда собственник умирает уже после выдачи доверенности, но до подписания договора. После смерти доверителя доверенность прекращает действовать автоматически.

Если представитель, скрыв этот факт, продает квартиру, такая сделка может быть признана недействительной.

Поэтому при наличии любых сомнений стоит попытаться лично связаться с собственником незадолго до сделки.

Читайте далее: Апартаменты как инвестиция: о чем молчат продавцы

Какие документы желательно запросить дополнительно

Помимо доверенности желательно ознакомиться и с другими документами.

Полезно попросить:

• паспорт собственника (копию);
• паспорт представителя;
• документы, подтверждающие право собственности;
• актуальную выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
• документы, подтверждающие основание приобретения квартиры;
• согласие супруга, если оно требуется;
• справки об отсутствии зарегистрированных лиц (при необходимости).

Особое внимание стоит обратить на совпадение всех персональных данных в документах.

Если квартира продается по доверенности спустя несколько лет после ее выдачи, имеет смысл уточнить причины столь длительного использования документа.

Стоит ли поговорить с собственником

Если есть возможность, обязательно свяжитесь с владельцем квартиры.

Лучше всего организовать видеозвонок.

Во время разговора попросите собственника:

• показать паспорт;
• подтвердить, что именно он выдавал доверенность;
• сообщить, что доверенность не отменена;
• подтвердить намерение продать квартиру;
• назвать цену продажи;
• подтвердить личность представителя.

Подобный разговор занимает несколько минут, но позволяет выявить множество потенциальных проблем.

Если представитель категорически препятствует любому общению с собственником, это серьезный повод насторожиться.

Если возникают сомнения в способности доверителя понимать значение своих действий

Пожилой возраст сам по себе не влияет на действительность доверенности. Однако если при общении с доверителем возникают обоснованные сомнения, что он понимает значение своих действий или руководит ими, рекомендуется проявить дополнительную осторожность.

В такой ситуации целесообразно:

• лично пообщаться с доверителем и убедиться, что он осознает цель выдачи доверенности;
• при наличии согласия доверителя запросить медицинские документы, подтверждающие отсутствие психических заболеваний или иных состояний, способных повлиять на его способность понимать значение своих действий;
• при наличии серьезных сомнений отказаться от совершения сделки до получения дополнительных подтверждений.

Наличие таких мер не является обязательным требованием закона, однако может существенно снизить риск последующего оспаривания доверенности или сделки по мотиву того, что доверитель не понимал значения своих действий в момент ее выдачи.

Что говорит судебная практика

Российские суды неоднократно подчеркивали, что покупатель недвижимости должен проявлять разумную осмотрительность при совершении сделки.

Если покупатель проигнорировал очевидные признаки возможных нарушений — например, не проверил полномочия представителя, не убедился в действительности доверенности или закрыл глаза на подозрительные обстоятельства, — это может быть учтено судом при рассмотрении спора.

Иными словами, чем более тщательно покупатель проверил документы и обстоятельства сделки, тем выше вероятность подтвердить свою добросовестность в случае возникновения судебного спора.

Когда лучше отказаться от покупки

Иногда самым правильным решением становится отказ от сделки.

Повышенный риск существует, если:

• представитель не позволяет связаться с собственником;
• собственник не подтверждает продажу квартиры;
• доверенность невозможно проверить через сервис Федеральной нотариальной палаты;
• доверенность содержит неясные или недостаточные полномочия;
• документы содержат противоречия;
• представитель торопит с подписанием договора и расчетами;
• доверенность оформлена незадолго до продажи единственного жилья пожилого человека на постороннее лицо без очевидных причин;
• цена квартиры существенно ниже рыночной без убедительного объяснения.

Сделка по доверенности требует не особого опыта, а внимательности. Если проверить документы, полномочия представителя и не игнорировать тревожные сигналы, покупка квартиры пройдет так же безопасно, как и при личном участии собственника. Главное правило — принимать решение после проверки документов, а не вместо нее.